Понедельник, 10 мая, 2021
ДомойUncategorizedКвартира в Нови-Саде - легко ли продать?

Квартира в Нови-Саде — легко ли продать?

Когда мы покупали квартиру в Нови-Саде, один из наших вопросов риелтору был такой — сколько времени у нас уйдет на продажу этой квартиры.

Если бы речь шла о покупке студии или двухкомнатной, мы бы вряд ли задавали такой вопрос.

Но мы покупали дуплекс (двухэтажную), приличной площади (107 метров по документам, 125 по факту).

Риелтор ответил уклончиво, «зависит от цены, срок экспозиции — до года».

Чуть позже, когда уже появился «Новистан» и более теплое общение с застройщиками, мы узнали настоящие обстоятельства, которые сопровождали нашу покупку.

2014 год. Рынок в кризисе, на дне. За уклончивым ответом риелтора стояла следующая история: у застройщика стоял целый этаж подобных квартир, он не мог продать ни одной.

Мы купили. С дисконтом. Забавно, но после нашей покупки меньше, чем за месяц, застройщик все распродал. На данный момент это абсолютно благополучный дом.

Между тем весной этого года возникла история с продажей этой нашей квартиры.

Поэтому сейчас у меня есть точный ответ на вопрос, который мы задавали 6 лет назад — сколько времени продается квартира в Нови-Саде? Ведь это один из косвенных показателей ликвидности.

Заодно — рассказ, как все происходило. Потому что эта история совершенно точно как зеркало отражает особенности страны, в которой мы живем, и сербского рынка недвижимости.

Что продаем

Естественно, в наших руках на тот момент была вторичка. Но по качеству очень близкая к новостройкам (дом 2014 года).

По многим параметрам она была близка к хорошим новостройкам (закрытый двор, нормальный подъезд, шиндлеровский лифт, место в подземном гараже).

Уважаемый застройщик, хороший район, хороший вид.

Хорошая планировка. Внизу гостиная, большая ванная, комната для стирки, вверху три спальни и ванная. Газовое отопление в доме (низкие счета по сравнению с городским).

Нюансы: большая площадь, значит высокая цена в абсолютном выражении; дуплекс (двухэтажная, на мансардном этаже в спальнях косины).

Правда дуплекс дуплексу рознь — крыша (косины) не деревянная, как в старых домах и надстройках, а нормальная бетонная плита.

Ремонт (в плане той же плитки) немного устарел. И подъезды теперь уже намного современнее выглядят.

Как позиционируем

Поскольку мы здесь уже несколько лет связаны с новостройками, это сильно влияло на нашу тактику.

Цена за метр в новостройках в Сербии выше, чем на вторичке. Разница в цене может составлять 30-40%. И, естественно, это соответствует спросу.

Мы решили, что будем позиционировать квартиру как новостройку. Мы знали, что не получим цену за метр как в строящемся доме. Но были уверены, что это повлияет на скорость.

Но просто написать в объявлении новостройка, если по фото видно, что вторичка, недостаточно. Мы уже видели такие примеры перед глазами раньше. Покупатель, если думает про новостройку, ищет глазами или план, или пустую квартиру.

Параллельно мы заказали оценку квартиры, метр оценили нам по цене самой обычной вторички.

Оценщик не особо парился с качеством дома, репутацией застройщика и по сравнительному методу оценки просто привел в качестве аналогов квартиры в соседних домах.

По качеству дома и отделки, по возрасту приведенные им примеры не были сравнимыми. Они были намного хуже.

Он привел те примеры, которые были ближе по местоположению. Нам было интересно — прав ли он, и действительно на цену не скажется поправка на дом.

Что пишем в объявлении

Дуплексы — это отдельная категория квартир. Среди покупателей есть те, кто ищет именно дуплекс и те, кто дуплексы терпеть не может.

У нашей квартиры было несколько сильных сторон (с точки зрения местного рынка):

  1. Расположение.
  2. Качество (почти новостройка, без конструктивных недостатков в виде деревянной крыши, газовое отопление, подземный гараж и т.п.);
  3. Репутация застройщика.
  4. Терраса.

Все преимущества мы сложили в заголовок объявления. Получилось что-то вроде «Феноменальный дуплекс в доме Эркера рядом с парком Футошки». Цену поставили чуть повыше, чем обозначил оценщик.

Теперь фотографии. На тот момент в квартире был кавардак, мы уже переезжали. Фото имеют огромное значение для продажи.

Я взяла старые фото квартиры, сделанные три года назад, когда мы ее сдавали. По мебели они не соответствовали реальности, но мы продавали не мебель, а квартиру.

Я подумала, что ничего страшного.

Через 2 часа после размещения объявления нам позвонил агент, который сказал, что у него уже есть покупатель, который готов купить «не глядя».

Мы поняли, что это нижняя планка цены, по которой квартира уйдет завтра. Такой задачи не было. Поэтому объявление скорректировали.

Дальше приходили агенты, фотографировали, подписывали договоры. Мы не особо парились, назначали время с разницей в 15 минут.

Агенты друга друга знают. Они вежливо здоровались, но тут же прикидывали, в каком агентстве этот вариант появится еще. Эксклюзив нам никто не пробовал предложить. Мы бы однозначно отказались.

Все говорили — вариант хороший, но цена высокая (после повышения).

Нас интересовал главный вопрос, который мы хотели получить от агентов — много ли в городе сейчас на вторичке покупателей больших квартир (май 2020).

Услышали в ответ: «Конечно!» Другой информации не требовалось.

Сколько просмотров

Статистику точно не помню, кажется, что за первые 10 дней мы показывали квартиру раз 5.

Были разные люди. По поводу дамы, которая пришла с подросшей дочкой и маленькой ручной собачкой, агент, которая в тот момент у нас подписывала договор, сделала многозначительное лицо — «серьезные покупатели!».

На этом этапе меня удивило следующее. Я считала, что мы владеем достаточно просторной квартирой.

Но оказалось, что квартира у нас не большая. Естественно, речь шла про семьи.

Семья с тремя или четырьмя детьми (им было удобно место, поскольку ребенок ходил в нашу школу, а это почти напротив) — вымеряла, примеряла, в итоге отказалась — надо больше метров.

Даму с собачкой больше всего волновала терраса, вид и возможность снести как можно больше внутренних стен в квартире. Это было после карантина.

Была пара, которая вообще-то хотела дом. И вместо дома они в какой-то момент решили рассмотреть нашу квартиру, но только ее одну.

Прошли пару недель, мы потестировали, посмотрели — кто приходит, какая реакция.

Квартиру смотрели, но не покупали.

Мы делаем ремонт

Через пару недель мы решили, что делаем концепцию более четкой. Квартира должна приблизиться к новостройке по внешнему виду.

Что означает — мы вывозим всю мебель, красим стены и лестницу, устраняем мелкие недостатки паркета.

Было несколько вопросов: оставлять ли кухню, будет ли это бонусом, оставлять ли кондиционеры (4 новых инвертора General).

Кондиционеры оставили, кухню вывезли. Новостройка так новостройка. По фото должна быть пустая квартира. Плюс мы поняли, что кухня не окупится. За год до этого мы сделали новую, там вся встроенная техника.

Также мы демонтировали потолочные светильники (люстры). После этого мы покрасили нижний этаж, покрыли лаком лестницу, устранили недостатки паркета, окончательно помыли квартиру.

Этот ремонт обошелся нам то ли в 500, то ли в 700 евро. Может и не так много. Но это все равно хлопоты.

В итоге в квартире не осталось никаких наших следов. На вид она была такой, какой мы ее увидели в первый раз.

Мы заново разместили объявление.

Новые покупатели

— Вы что, никогда здесь не жили? — спросили первые же покупатели, которые пришли после этого.

Я бы не сказала, что после этого квартиру стали смотреть намного активнее, а может и да, не помню.

Но точно одно — где-то через неделю одна из семей предложила посмотреть квартиру второй раз. Что означало — им скорее всего понравилось.

Судя по поведению агента, мы были в миллиметре от сделки. Она очередной раз перечисляла все преимущества.

Парень (сам строитель, электрик) смотрел на все происходящее со счастливым выражением лица — было видно, что внутренне он уже здесь живет.

К тому моменту цена уже скорректировалась, квартира была в идеальном состоянии. Так что почему бы и нет?

Расстались на том, что им все очень нравятся, деньги, то есть ипотека, есть. Осталось только показать родителям.

На сцену выходят родители

На следующую встречу пришли родители жены. Мама жены вдруг все решила взять в свои руки и продемонстрировать высший класс жизненного опыта.

Она сказала, что квартира слишком дорогая. Квартиру возьмут, если мы скинем 10% от цены.

В этот момент агент буквально позеленела. Мы цену опускать не планировали. Поэтому все разошлись, чтобы подумать.

На следующий день был день рожденья Софии. В 9 утра позвонила агент покупателей.

Сказала, что несколько раз объяснила, насколько у нас хорошее предложение, аналогов нет, квартиру быстро купят, очевидно, что уступать по цене мы не будем.

Родители жены уперлись. Сделка сорвалась.

Покупатель через Интернет

Не секрет, что огромное количество потенциальных покупателей на местном рынке — это сербы, живущие за границей. И квартира в Нови-Саде как раз таки популярный в этой ситуации вариант.

В какой-то момент у нас возник агент, который снимал очень подробные видео, провел пару длинных звонков, показывая квартиру в реальном времени.

Потенциальным покупателем был парень из Канады, программист. Естественно, серб по происхождению.

У него уже был идеальный вариант, который они подобрали. Но там переговоры во что-то уперлись, они решили подыскать что-то еще, как план B.

Cудя по всему, с тем его идеальным вариантом все получилось, потому что нашим покупателем он так и не стал.

Недовольная пара

Через пару дней позвонили другие люди. Во время просмотров мы даже не обратили на них внимания.

Молодая пара, посмотрели и очень быстро ушли, казалось, что им не понравилась. Они ничего не сказали, не задали никаких вопросов, вообще никак не отреагировали.

Из недостатков паркета у нас осталась только одна тонкая щель рядом с плинтусом, почти незаметная, которую не заметил даже паркетчик.

Но они ее нашли. И тщательно изучили. В общем, посмотрели, быстро исчезли. Мы о них забыли.

Дальше все события крутятся вокруг дня рождения Софии, тогда утром сорвалась сделка, вечером из холодильника выпал праздничный торт. В общем, странный был день.

На следующий день нам позвонили эти покупатели: «Хотим показать родителям, но они приедут из Ниша (330 км от нас). Чтобы ехать не напрасно, не продавайте три дня».

Что? Опять родители? Сербия — консервативная страна. Так что фильтр родителей нам, похоже, нужно было пройти в любом случае.

20 человек из Ниша

Из Ниша к нам приехали на четырех машинах. Родители, брат, какой-то «дядя строитель», кто-то еще. В квартире собралось людей как на приличную вечеринку.

Родители вели себя весело и позитивно. С шутками и прибаутками осмотрели все.

Дальше встал разговор о цене и скидке. Мы отказались, предложили разойтись подумать. Неужели история повторится?

«Зачем подумать? Да договоримся сейчас». В этот же день они оставили небольшой депозит. О чуть большем депозите договорились на завтра, когда сделаем договор о задатке.

А будет ли все же сделка?

Дальше, по идее, должна была бы следовать чисто техническая часть по подготовке сделки. Но мы же в Сербии! А значит должен был быть какой-то сюрприз.

Наш покупатель сказал, что у него есть свой адвокат и риелтор, с которым он консультируется, и что они подготовят договор сами. «Да без проблем!» — сказали мы.

Довольно приличный задаток мы получили. Видимо, покупатель был уверен в том, что все получится.

Через пару дней мы получили проект договор. В нем значился какой-то несусветный срок для ожидания решения по ипотеке, и окончательный срок расчетов через полгода.

Поскольку о таких вещах мы не договаривались, естественно, мы сказали нет. Но опять возник вопрос — а состоится ли все же сделка?

Покупатель вроде бы консультировался с адвокатом и риелтором, как он говорил, но нам писал совершенно очевидную ерунду. Естественно, мы хорошо знаем процедуру покупки.

У меня была только одна версия: только что закончился карантин и в воздухе витала мысль, что цены могут упасть.

Я думаю, что покупатель хотел и оставить за собой возможность купить нашу квартиру, и посмотреть, что будет с ценами до конца года.

В общем, мы отказались. Даже с учетом того, что дальше ничего не будет.

Завершение

Ну, а дальше в общем скукотища. Потому что покупатель — нет, не отказался. Ипотеку дали.

Причем вначале он вроде бы даже примерно не понимал сроки одобрения. Но потом история разворачивалась в стиле «типа сейчас позвоню директору банка, узнаю».

Были паузы, поскольку лето, и несмотря на ковид, нотариус решил все же вырваться в отпуск на море (а если начали у одного, логично все у него и закончить).

Так сколько времени нужно, чтобы продать квартиру в Нови-Саде?

В итоге все завершилось за 1,5 месяца. Хороший срок с учетом всех обстоятельств.

В том числе с учетом того, что одобрение ипотеки у покупателя здесь приходятся ждать минимум пару-тройку недель, поскольку банк дает одобрение под конкретный объект. А в случае подобной покупки местными речь идет об ипотеке в 99% случаев.

Рынок консервативный в определенных моментах, вы уже поняли. В целом люди полагаются на мнение родителей, даже если платят сами, и важно, чтобы понравилось всем.

И дело даже не в этом. Если что-то не так, как люди привыкли, значит это подозрительно.

Мы поставили кондиционеры в каждую комнату просто потому, что нам было удобно. Одна семья ушла только поэтому. Они решили, что в нашей квартире летом будет ненормально жарко. Нередко сербы ставят один кондиционер даже в большой квартире.

Ликвидный объект — не обязательно маленькая квартира. Главное, чтобы это был лучший объект на рынке в своей категории. Хорошо, что не испугались тогда, в 2014.

И еще. Это была очень счастливая квартира. Всегда буду помнить ее. И пусть другим в ней будет тоже хорошо.

Оксана Воронянскаяhttps://voronyanskaya.com/
Побывала в 35 странах, с 2014 г. живу в Сербии. Основатель юридического бюро Voronyanskaya&Partners. Здесь делюсь историей переезда нашей семьи в Европу.

МОИ КНИГИ И ВЕБИНАРЫ

6 КОММЕНТАРИИ

  1. Вроде писала вопрос, но не вижу его)

    Продублирую: Почему продаете, возвращаетесь в РФ? Или просто приобретаете другое?

  2. 1,5 месяца с момента ремонта?
    Вы герои!!
    По сюжету я думал, что после ремонта цена будет выше тысяч на 10😆

Добавить комментарий

ПОДПИСКА НА БЛОГ

САМОЕ ПОПУЛЯРНОЕ

СОЦСЕТИ

1,108ФанатыМне нравится
154ЧитателиЧитать