— Так, а что там с проектом на дом?
— Продавец говорит, что потеряли.
— Он же вчера сказал, что есть проект?
— А сейчас говорит, что потеряли… Слушай, ты вообще веришь, что такой человек может что-нибудь потерять? Ты видела, какие точные он делает чертежи?
Два месяца назад мне позвонил наш клиент из России. Он долго отслеживал объявления о продаже домов в Сербии. Хотелось, чтобы с ремонтом. И недалеко от Нови-Сада. И документы в порядке. И цена в пределах 50 тысяч евро…
И вот, кажется, повезло наконец. Дом мечты: «Два года искал, наверное, тысячу объявлений просмотрел, такого ни разу не попадалось».
Человек был готов приехать и купить дом немедленно. “Если документы в порядке”…
Содержание
Объявление
В объявлении все выглядело хорошо. Фотографии привлекательные. Цена адекватная.
Агентство указало, что документы в полном порядке, дом “укнижен” (зарегистрирован в кадастре) на одного владельца («jeдан кроз jeдан»). Внешне — простая ситуация.
Объявление очень подробное, опубликовано одним из лицензированных агентств недвижимости Нови-Сада.
Получив от нашего клиента подробный список вопросов, мы отправились смотреть дом и изучать ситуацию с документами.
Осмотр дома
Больше всего нашего клиента волновало техническое состояние дома, включая небольшую трещину на фасаде, качество ремонта и прочие инженерные вопросы.
Имея свой опыт оценки объектов и проверки документов, мы не полагались на обещания, указанные в объявлении, зная, что за этим может стоять все, что угодно.
«Вам шашечки или ехать?» Как юрист, я понимаю, что в покупке дома на первом месте стоят «шашечки».
Если документы не в порядке, это низкая ликвидность и потенциальные проблемы, даже если дом удастся оформить на себя.
Нам сразу предложили зайти домой, попить кофе — понятно, февраль и холодно — но мы успели услышать во дворе ровный хорошо различимый гул — что это?
Хозяин загрустил: «Млин» (мельница).
— А как она работает? Круглые сутки? Время от времени или постоянно?
— Не знаю.
Понятно, значит постоянно гудит.
Знакомство
Дальше произошла занятная история, хотя она и довольно характерна для Сербии, если у тебя здесь много контактов.
Поскольку мы с новисадскими номерами, слово за слово — кто и откуда. Оказалось, что дом принадлежит нашему знакомому инспектору в одном из государственных ведомств, а перед нами — его родители.
Родители тут же позвонили сыну:
— Знаешь такого-то?
— Знаю.
Отношения немедленно потеплели. Дальше мы послушали очень подробный рассказ про все детали того, как и что на этом участке происходило.
В изложении продавца все выглядело безупречно: отличный дом, качественно построенный для себя. Домом пользуются редко, сыну квартира в городе нужнее. Документы в полном порядке, все укнижено, один собственник.
Проверка документов
Сразу скажу, что мы обнаружили.
Фактически по документам владельцу принадлежит только земля. Причем не один большой, а два разных участка, из которых один с\х, и его иностранец не может купить по закону.
Земля в ипотеке у банка.
На одном из участков зарегистрирован дом. Старый, построенный когда-то и снесенный 10 лет назад для строительства нынешнего.
То есть по факту документы «на какой-то дом» есть, купить это можно. На чем и настраивает агентство. Поскольку нотариус проверяет в основном данные из кадастра, такая сделка после определенных процедурных шагов пройдет.
И все же формально, по документам, ни этого конкретного дома (проект на который то вроде бы был, то его потеряли), ни кучи других построек на участке в данных кадастра нет.
Несмотря на налаженную теплую связь, информацию у собственника и агентства приходится буквально выжимать.
Общение происходит в диапазоне от “у нас есть полный пакет документов” до “а зачем вам это? Ну, ладно, предоставим завтра”. Потом следует еще одно “завтра”, и еще одно.
Потом оказывается, что документы потерялись. Потом, что «они вовсе и не нужны. Зачем? Ведь можно и так».
Диалог выглядит следующим образом:
«Хотите поговорить с адвокатом нашего агентства? В кадастре же указан дом на участке. Нотариус все подпишет…»
«Ну, хорошо, если вас это не устраивает, тогда купите, а потом сами подайте на озаконение, это очень легко».
«Нет, нынешние владельцы не хотят подавать на озаконение. Или покупайте как есть, или сейчас выставим дом еще дороже.
Итоговый список недостатков:
Половина земли — сельскохозяйственная. Формально иностранцу принадлежать не может. Хотя если бы это была единственная проблема, мы бы нашли ее решение.
Вспомогательные постройки (по площади как еще один дом, и наш клиент видит в них ценность, собираясь перестроить в полноценный жилой объект) не зарегистрированы. Строго говоря, должны подлежать сносу.
Дом перестроен без соблюдения законной процедуры, то есть существующий дом является незаконной постройкой.
Расположенная в 400 метрах мельница работает круглосуточно и круглогодично.
Пара соседних участков превращена в парковку сельскохозяйственной техники, за забором сарай с высокой трубой коптильни, а с другой стороны живут люди, подозрительно похожие на сборщиков мусора.
С учетом вышесказанного цена уже не казалась адекватной, а дом — привлекательным.
Выводы
Все, что мы обнаружили, мы собрали в виде заключения и отправили нашему клиенту.
В принципе, мы всегда готовы к любому развитию событий. И если человек скажет «хочу именно это, подумайте, как исправить ситуацию», мы бы просчитали, как это сделать, и каких это потребует затрат.
Но после того, как человек увидел реальную картину, его интерес к дому полностью пропал.
Предполагалась дальнейшая капитализация этого объекта. Не исключена была последующая продажа. В таком месте покупателями бы наверняка оказались местные. В большинстве случаев продажа местным означает ипотечный кредит и скрупулезную проверку юристами банка. Документы не выдержали бы никакой критики.
Человек смог увидеть полную картину и сразу же отказался от идеи приобретения этого дома, справедливо заметив, что «не такой уж он и уникальный, чтобы идти на такие издержки и риски».
Поиски продолжаются.
Ну, а дальше по ссылкам вы можете увидеть, как и что проверяем мы, и на что обратить внимание вам, если вы сами подбираете квартиру или дом в Сербии:
Категорически подтверждаю каждое написанное в данной статье слово! 😉
И выражаю глубокую благодарность, за крайне профессиональный подход к описанному процессу, в результате которого, были выявлены особенности, которые невозможно было заранее учесть, увидеть и осознать, но которые стали ключевыми для отказа от данного варианта.
Роман, я Вам так благодарна за этот комментарий!!!